Economie Politique Et cetera

북유럽 4개국의 주택가격 및 가계부채 추이와 정책대응 동향 비교

Ⅰ. 문제제기

주택이 국민경제에서 가장 많은 수를 차지하는 경제주체인 가계가 보유하는 자산에서 차지하는 비중이 증가함에 따라, 주거용 부동산 시장도 국민 경제에서 점점 중요성을 더해 가고 있다. 부연설명하면, 가계는 주택 구입에 필요한 자금을 이전 저축에서 조달하는 것이 아니라, 구입 대상이 되는 주택을 담보로 금융기관 차입을 통해 자금을 조달하는 것이 일반적이다. 이 때 발생하는 부채가 가계 부채에서 차지하는 비중이 가장 크다. 자금 대여자인 금융기관의 관점에서도, 가계의 주택구입자금 대출은 자산에서 대규모 비중을 차지할 뿐만 아니라, 이런 대출자산의 담보로서 주택은 중요성을 가진다. 끝으로, 산업활동으로서 주택건설은 국민경제에서 고용, 투자, 그리고 성장의 상당 부분을 차지하고 있다.

하지만, 국민경제에서 중요성을 더해 가고 있는 주거용 부동산 시장을 구성하는 세 경제주체인 가계, 건설사, 금융기관은 그들이 주거용 부동산 시장에서 취하는 행동이 국민경제에 미치는 영향에 대해서는 충분히 인식하지 못하고 있다. 이러한 주장을 뒷받침하는 사례가 가계부채의 문제이다. 즉, 주거용 부동산을 노후생활안정에 유용한 자산으로서 구입하는 가계의 증가에서 기인한 가계부채의 급증은 많은 국가에서 국민경제의 지속 가능성에 위협적인 요인으로 인식되고 있다.

특히, 미국의 서브프라임 모기지론의 부실화에서 기인한 2008년 글로벌 금융위기는 주거용 부동산 시장이 미국뿐만 아니라 세계적으로 금융시장 및 거시경제의 안정성에 치명적인 위협요인으로 작용할 수 있음을 보여준 사례였다.

2008년 금융위기의 결과로, 상당수의 가계가 주택압류 혹은 파산의 상태에서 벗어나지 못하고 있음에도 불구하고, 최근 세계 각지에서 가계의 부채 증가와 주거용 부동산 가격 상승이 발생해, 관련 국가의 거시경제 안정성을 위협하는 요인으로 주목받고 있다. 이 논문에서는 2008년 글로벌 금융위기로 인한 신용경색과 디플레이션을 방지하기 위해, 채택할 수밖에 없었던 양적완화 정책과 정책금리를 제로 수준에서 유지하는 저금리정책 등을 포함하는 확대통화정책이, 이러한 부동산가격상승과 가계부채 급증을 설명할 수 있는 주요 원인이라고 전제한다.

이러한 논문의 전제는 주택가격 상승의 요인으로 화폐요인을 주목하는, 글로벌 금융위기를 전후로 나타난 거시경제학의 경향에 기반을 두고 있다. 예를 들면, 스위스 중앙은행의 한 워킹 페이퍼에 의하면, 중앙은행의 확대통화정책과 그에 따른 은행의 대출여력 증가가 인구증가와 주택수요증가 같은 요인보다 훨씬 더 많이 주택가격 상승에 기여했다고 한다. 또 글로벌 금융위기 직전의 주택가격 증가는 주택에 대한 선호 혹은 주택공급 제약보다는 금융자유화 조치에 따른 화폐 및 신용 공급 증가에 기인한 바가 크다고 주장하는 논문도 있다.

이러한 전제에서 출발해서, 이 논문은 북유럽 4개국(스웨덴, 핀란드, 노르웨이, 덴마크)의 주택가격의 동향을 분석하고 그에 대한 정부의 정책대응을 살펴볼 것이다. 북유럽 4개국을 분석대상으로 선택한 이유는 우리나와 유사한 가계의 가처분소득 대비 부채 비율을 가지고 있기 때문이다. 북유럽 4개국과 우리나라 모두 글로벌 금융위기 이후에 가계의 가처분소득 대비 부채의 비율이 글로벌 금융위기를 기점으로 이전보다 성장추세가 완화됐지만 지속적으로 상승하는 추세를 보이고 있다. 그리고 OCED 회원국의 가계 가처분소득에서 부채가 차지하는 비중의 추이가 나타내는 양상을 분류한 논문에서, 한국과 북유럽 4개국을 같은 유형으로 분류했다.

북유럽 4개국은 지리적 인접성, 유사한 경제위기의 경험 및 사회경제적 제도에도 불구하고, 최근 주택가격과 가계부채의 움직임 그리고 이에 대처하는 거시정책으로 인해 분석대상으로서 관심을 불러일으키고 있다. 실제로, 북유럽 4개국은 모두 1980년대 말에서 1990년대 초까지 자본시장과 외환시장 개방에 따른 유동성 과잉 공급으로 발생한 금융시장과 부동산시장의 버블 형성과 붕괴를 경험했다. 또한, 이들 국가들은 유럽연합(노르웨이를 제외한 3개국은 유럽연합 회원국)혹은 유로화 사용(핀란드만 유일하게 유로화 사용)에 있어 서로 다른 선택을 고수하고 있으나, 유럽연합과 밀접한 경제관계, 높은 소득수준과 복지수준, 지리적 인접성 등 사회경제적 유사성을 가지고 있다.

이 논문의 직접적인 계기는 유럽 시스템 리스크 위원회(Eurpoean Systemic Risk Bord)의 보고서와 행동이다. 2016년 9월 22일 발표된 이 보고서에서 금융위기 이후 부동산 가격 상승과 가계부채 증가가 거시경제에 내포하는 위협을 명시적으로 언급하면서, 북유럽 4개국 중에서 유럽연합에 속하지 않는 노르웨이를 제외한, 덴마크, 핀란드, 스웨덴을 포함하는 8개 회원국을 대상으로 중기적 관점에서 부동산 부문이 거시 건전성을 저해할 수 있다는 경고를 발표했다. 보다 구체적으로, 경고의 내용은 주거용 부동산의 가격 추이 혹은 가계 부채추이나 상환능력 등이 중기적으로 금융 안정성에 대한 시스템 리스크를 초래할 가능성이 있다는 것이다.

스웨덴, 노르웨이, 덴마크 등의 주거용부동산 가격추이와 가계부채 문제는 2016년에 IMF가 회원국을 대상으로 정기적으로 발행하는 연례협의보고서도 언급됐다. 특히, 노르웨이와 덴마크의 경우, IMF는 정기보고서뿐만 아니라 주제보고서를 통해서도 주거용부동산 문제를 분석했다. 또한, IMF는 스웨덴의 거시건전성 정책과 통화정책의 상호작용을 분석한 워킹페이퍼를 2016년 발간했는데, 여기에서도 가계부채와 주거용부동산시장이 주요 소재였다.

끝으로, 미국 연방준비은행시스템에 속하는 댈러스 연방준비은행이 매분기 발표하는, 미국, 한국 등 세계 15개국의 실질주택가격지수에 의하면, 2000년대 이후 가장 급격한 상승을 보이는 5개 국가에 노르웨이와 스웨덴이 포함되어 있다.

이 논문의 구성은 다음과 같다. 이어지는 장에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택의 실질가격 지수의 급격한 상승으로 주목을 받고 있는 북유럽 4개국의 주택가격 동향과 가계부채 추이를 분석한다(II장). III장은 거시 건전성과 금융 시스템 안정성을 회복하기 위해 주거용 부동산 시장을 대상으로 취해진 이들 국가들의 정책 대응을 살펴보고 IV장은 북유럽 4개국의 사례에서 얻을 수 있는 시사점을 찾는다.

II. 북유럽 4개국의 주택가격과 가계부채 동향

1. 주택가격 동향과 수요‧공급 요인

<그림 2>가 나타내는 바와 같이, 2005년 1분기부터 2016년 4분기까지, 글로벌 금융위기 이후 한 차례 조정을 거친 북유럽 4개국의 주택가격지수들은 유럽연합 28개국이나 유로지역 19개국 주택가격지수의 추이에 비해 훨씬 뚜렷한 성장추세를 보였다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 실질주택가격지수가 각 국가별 최저치를 기록한 시점과 2016년 4분기를 비교해보면, EU(2013년 1분기)와 EURO(2014년 1분기) 지역에서 각각 11.4%와 7.7% 상승한데 비해 스웨덴(2008년 4분기)에서 74.0%, 노르웨이(2008년 4분기)에서 74.3%, 덴마크(2011년 4분기)에서 22.1%, 핀란드(2008년 4분기)에서 19.8% 상승했다.

<그림 2> 북유럽 4개국의 주택 가격지수 추이(2010=100)

자료: Eurostat

자료: Eurostat

∎덴마크

덴마크에서는 수도 코펜하겐 등 주요 도시를 중심으로 주거용 부동산 가격이 급격하게 상승하고 있다. 2015년 4분기 대비 2016년 4분기 단독주택의 가격지수는 코펜하겐시에서 5.7% 상승하고 코펜하겐 주변지역에서는 5.1% 상승한 반면, 덴마크 전역에서는 3.7% 상승하는데 그쳤다. 2010년 1분기 대비, 2016년 4분기 단독주택의 가격지수는 코펜하겐시에서 41.7%, 코펜하겐 주변 지역에서 30.1% 덴마크 전역에서 12.8% 상승했다.

자가 거주 다가구주택의 가격지수는 2015년 4분기 대비 2016년 4분기에, 코펜하겐 시내에서는 9.2%, 코펜하겐 주변지역에서는 8.8% 상승했고 덴마크 전역에서는 6.8% 상승했다. 2010년 1분기와 비교하면 코펜하겐시에서 65.4%, 코펜하겐 주변 지역에서 42.2%, 덴마크 전역에서 46.1% 상승했다.

<그림 3> 덴마크 주택유형별 주택 가격지수 추이(2006=100) (좌: 1-2가구주택, 우: 다가구주택) 

∎노르웨이

IMF는 2015년 말 기준으로 노르웨이 주택가격의 40% 정도가 장기의 주택 수요와 공급 요인을 반영하는 균형 수준으로부터 과대평가된 것으로 추정했다. 최근 오슬로와 오슬로에 인접한 아케르후스 주의 가격지수 상승이 미세하게 두드러지지만, 주택가격 상승은 노르웨이 전역에 고르게 나타나고 있다고 평가할 수 있다. 2017년 1분기 주택가격 지수는 전년동기 대비 오슬로에서 21.0%, 아케르후스 주에서 16.0% 그리고 노르웨이 전역에서 10.1% 증가했다. 2010년 1분기에 대비해서는 오슬로에서 84.9%, 아케르후스 주에서 67.7% 그리고 노르웨이 전역에서 51.7% 증가했다.

<그림 4> 노르웨이 주요지역 주택가격 추이 (2015=100)

자료: Statistics Norway

∎스웨덴

유럽중앙은행(European Central Bank; ECB)의 분석에 의하면, 스웨덴 주거용 부동산 가격은 장기균형가격 수준에 비해 24% 과대평가됐다고 한다. 지역별 실질주택가격지수 변동 추이를 살펴보면, 2010∼2016년 기간 동안, 전국적으로 주택가격지수가 32.2% 상승한 반면, 수도권인 스톡홀름권의 주택가격 지수는 43.9% 상승해 전국에서 가장 크게 상승한 지역이었다. 같은 기간 두 번째와 세 번째 대도시인 예테보리와 말뫼 지역에서는 각각 33%와 23.1% 상승했다. 2015∼2016년 기간 중에는 스톡홀름 지역에서 8.9%, 예테보리 지역에서 5.4%, 말뫼지역에서 12.4%, 스웨덴 전체에서 8.4% 증가했다. 이러한 주택가격 지수의 추이를 통해서, 스웨덴의 주택가격지수 상승은 3대 대도시권에만 한정되지 않고 전국적인 현상임을 알 수 있다.

<그림 5> 스웨덴 주요 대도시지역 주택가격지수(1981=100) 추이

자료: Statistics Sweden

이러한 주택가격 상승을 수요 및 공급 요인으로 구분하여 다음과 같이 설명할 수 있다.

(1) 수요요인

∎임대주택의 주거비 부담

덴마크, 핀란드, 노르웨이, 스웨덴에서 관찰되는 자가 보유 수요의 증가와 그에 따른 주택 가격 상승을 설명할 수 있는 수요요인 중 하나는 임대주택의 주거비 부담이 가처분소득에서 차지하는 비중이 상대적으로 높다는 사실이다. OECD가 조사한 38개국 중에서 2014년 주거비 부담이 높은 국가 순위에서 노르웨이 1위, 핀란드 2위, 스웨덴 4위, 덴마크 9위를 차지했다. 뿐만 아니라, 이들 국가들에서는 임대주택의 주거비 부담을 모기지론을 이용한 자가보유의 주거비 부담과 비교했을 때, 전자의 부담이 훨씬 높았다. 보다 구체적으로 살펴보면, 2014년 가계의 주거비 부담을 주거비용이 가처분소득에서 차지하는 비중으로 측정하면, 덴마크(임대주택의 경우 27.84%), 핀란드(모기지 주택의 경우 15.02%; 임대주택의 경우 30.10%), 노르웨이(모기지 주택의 경우 20.10%; 임대주택의 경우 32.09%), 스웨덴(모기지 주택의 경우 8.41%; 임대주택의 경우 28.96%)이다.

북유럽 4개국의 주택 임대료가 가처분소득에서 차지하는 비중이 높은 이유는 가계 소득을 5분위로 나누었을 때, 소득이 가장 낮은 분위에 속한 가구가 부담하는 주택 임대료의 비중이 동일한 소득 분위에 속하는 가구가 부담하는 모기지 원리금 비중에 높다는 사실에서 찾을 수 있다. 이를 증명하기 위해, 소득5분위 중 소득이 가장 낮은 분위인 제1분위와 중간 분위인 3분위의 임대주택 임대료 및 모기지 원리금이 가처분소득에서 차지하는 비중을 (1분위 가구의 임대주택 비용의 비중, 3분위 가구의 임대주택 비용의 비중; 1분위 가구의 모기지 원리금 비중, 3분위 가구의 모기지 원리금 비중)의 형식으로 비교하면, 노르웨이에서는 (38.67%, 21.13%; 23,13%, 20.46%), 핀란드 (38.59%, 22.67%; 17.09%, 14.85%), 스웨덴 (41.61%, 22.21%; 9.22%, 8.94%), 덴마크 (40.12%, 21.76%; -, -)이다.

비교를 위해, 주택가격 상승이 두드러지지 않는 프랑스와 독일의 주거비 부담을 살펴보면 프랑스는 모기지 주택의 경우 28.52%; 임대주택의 경우 22.28%으로 임대주택의 주거비 부담이 더 낮으며, 독일은 모기지 주택의 경우 19.09%; 임대주택의 경우 19.96%으로 거의 차이가 없다. 그리고 프랑스와 독일의 (1분위 가구의 임대주택 비용의 비중, 3분위 가구의 임대주택 비용의 비중; 1분위 가구의 모기지 원리금 비중, 3분위 가구의 모기지 원리금 비중)는 각각 (29.66%, 19.98%; 45.92%, 29.39%), (27.38%, 18.06%; 27.78%, 19.94%)이다. 프랑스와 독일에 비해 북유럽 4개국에서 임대주택에 거주하는 저소득 가구의 가처분소득에서 임대료가 차지하는 비중이, 모기지 원리금 상환액이 차지하는 비중에 비해 상대적으로 높다는 사실을 확인할 수 있다.

∎인구증가

주택수요 증가를 설명할 수 있는 또 다른 요인은 북유럽 4개국이 유럽 전역 혹은 남부, 동부, 서부 유럽에 비해 인구증가 추세가 두드러진다는 점이다. 이러한 인구증가추세의 상당부분이 이민의 유입에 따른 사회적 증가와 이에 따라 일어난 자연적 증가로 설명할 수 있다. 이민은 일반적으로 경제활동인구를 중심으로 이뤄지기 때문에 이민유입은 주택수요 증가로 직결된다.

실제로, OECD의 이민유입 통계와 UN의 인구통계를 이용해 계산한 바에 의하면, 2000년부터 2015년까지 16년 동안 덴마크, 핀란드, 노르웨이, 그리고 스웨덴으로 유입된 이민자들은 각국의 2015년 인구 대비 각각 8.8%, 4.8%, 14.8%, 그리고 11.9%이다. 그리고 2000년 대비 2015년 인구는 덴마크에서 6.5%, 핀란드에서 5.7%, 노르웨이에서 15.6% 그리고 스웨덴에서 9.9% 상승했다. 참고로, 2015년 기준으로 인구 수는 덴마크 5.7백만 명, 핀란드 5.5백만명, 노르웨이 5.2백만 명 그리고 스웨덴 9.8백만 명이다.

이민의 유입을 기반으로 한 북유럽 4개국의 인구 규모의 추이는 여타 유럽지역과는 차별되는 모습을 보이는데, 2000년 대비 2015년까지의 인구의 증가 규모는 유럽 전체에서 1.9%, 동유럽, -3.5%, 남유럽 4.7% 그리고 서유럽 4.9% 등으로 북유럽 4개국에 비해 낮다.

∎경제성장율

대외무역에 대한 의존도가 높은 소국인 북유럽 4개국은 2008년 글로벌 금융위기와 이어진 유럽 재정위기로 경제성장률 침체를 경험했으나, 최근에는 글로벌 경제의 안정성 회복을 모멘텀으로 삼아 성장세를 회복하고 있다. 2010년 ∼ 2016년 기간 동안 연평균 실질 GDP 성장률은 덴마크 1.3%, 핀란드 0.6%, 노르웨이 1.4%, 스웨덴 2.8%인데, 핀란드를 제외하면, 이러한 수준은 동 기간 동안 EU와 Euro 지역의 연평균 GDP 성장률 1.3%와 1.1%와 동등하거나 높은 수준이다.

핀란드의 성장률이 낮은 것은 노키아의 몰락이 초래한 충격에서 찾을 수 있는데, <그림 6>에서 볼 수 있듯이 최근 다시 성장률을 회복하고 있다. 또한, <그림 6>에 의하면 4개국 중에서 노르웨이의 경제 성장률이 최근에 가장 낮은데, 이는 국제 원유가격의 하향 안정화가 초래한 영향이다.

<그림 6> 북유럽 4개국, EU 및 EURO 지역 경제성장률 추이

자료: Eurostat

∎주택시장에 우호적인 조세정책

북유럽 4개국은 1980년대 말 ∼ 90년대 초 기간 동안 부동산 가격의 급격한 상승과 하락으로 인한 경제위기 상황을 경험한 바 있다. 이러한 경제위기로 인해 하락한 실질주택가격지수가 위기 이전의 수준을 회복한 것은 2000년대 초다. 주택산업 및 주택수요 활성화를 위해 북유럽 4개국은 부동산 구매와 보유에 우호적인 조세정책을 시행해 왔다. 그리고 2008년 글로벌 금융위기로 인해 주택시장에 우호적인 조세정책은 그 수명을 연장하게 됐다.

북유럽 4개국의 주택 관련 조세 제도의 공통적인 특징은 우선, 주택 보유에 대한 세금이 없다는 점이다. 스웨덴에서는 1991년에 그리고 핀란드에서는 1993년에 그리고 덴마크와 노르웨이에서는 각각 2000년과 2004년에 폐지됐다.

또, 모기지 대출에 대해 가계가 매년 부담하는 이자에 대해서는 소득세 감면을 실시하고 있다. 스웨덴에서는 199년 이후로 100,000 크로넨을 초과하는 연간 모기지 이자 지급금액의 30% 그리고 100,000 크로넨 이하의 이자 지급금액의 21%가 소득세 산정의 기준이 되는 소득규모에서 공제되었다. 노르웨이는 1992년 이후 모기지 이자 지급 금액의 28%가 소득공제 되고 있다. 핀란드에서는 1993년부터 모기지 지급이자의 29%가 소득 공제되고 있으며 덴마크에서는 2002년부터 33%에 대해 소득공제가 이뤄지고 있다.

끝으로, 북유럽 4개국은 여타 금융자산의 보유에서 발생한 자본이득에 대한 과세와는 달리 주택 보유에서 발생한 자본 이득에 대해서는, 일정 조건이 충족되면 과세를 하지 않는 것을 원칙으로 하고 있다. 스웨덴에서는 주택 처분시 발생한 자본이득을 또 다른 주거 구입에 사용할 경우에 양도소득세를 부과하지 않는다. 덴마크, 노르웨이 핀란드에서는 판매 직전 2년 중 1년(노르웨이) 혹은 2년(핀란드)의 주거 요건이 충족되면 양도소득세를 부과하지 않는다.

(2) 공급요인

∎주택 스톡

OECD자료에 의하면 2015년을 기준으로 인구 1,000명당 주택의 수량은 덴마크 464채, 핀란드 536채, 노르웨이 448채, 스웨덴 476채 등인데, 이러한 수량은 1990년에 비해 각각 6.2%, 21.6%, 8.4%, 0.3% 증가한 것이다. 핀란드를 제외한 3개의 국가들의 주택스톡이 크게 늘지 않아, 2000년 이후 이민의 유입과 그로 인한 인구증가 추세 등 주택수요의 강세를 감안하면, 주택시장은 만성적인 초과수요 상태에 처해 있다고 판단할 수 있다. 유사한 주택 스톡을 가진 유럽 국가들과 비교하면, 네덜란드에서는 (393 ⇒ 449)로 증가해 성장률이 14.4%임. 프랑스에서는 (474 ⇒ 546)로 증가해 성장률이 15.3%임. 오스트리아에서는 (440 ⇒ 525)로 증가해 성장률이 19.4%이다. 네덜란드, 프랑스, 오스트리아와 비교하면, 덴마크, 핀란드, 스웨덴의 주택 스톡 증가율이 낮음을 확인할 수 있다.

<표 1> 북유럽 4개국 인구 1,000명당 주택 수량

(단위 :채)

자료: OECD

∎주택공급

북유럽 4개국은 수요상황에 따라 주택공급을 신속하게 조정할 수 있는 능력이 부족한 것으로 판단된다. 2015년에 연간 완공된 주택의 수량이 기존 주택 스톡에서 차지하는 비중을 살펴보면, 덴마크 0.55%, 핀란드 0.98%, 노르웨이 1.21%, 스웨덴 0.81%이었다. 그런데 해당 비중이 한국에서는 2.35%였다. 한국과의 비교를 통해 북유럽 4개국에 주택 스톡 대비 연간 공급량의 비율이 커지 않다는 사실을 발견할 수 있다.

뿐만 아니라, 아래 표가 보여주듯이, 노르웨이를 제외한 덴마크, 핀란드, 스웨덴은 1990년의 주택공급 물량을 회복하지 못하고 있다. 이는 북유럽 4개국의 주택공급능력이 1990년대 초 부동산 거품 붕괴의 충격에서 여전히 헤어나지 못하고 있음을 의미한다.

<표 2> 북유럽 4개국 연간 완공 주택 수량

(단위 :채)

자료: OECD

2. 가계부채 동향

지금까지, 주택 공급 및 수요 요인 분석을 통해, 북유럽 4개국의 주택가격지수의 상승추이를 설명할 수 있는 요인으로 이민의 유입에서 기인한 인구증가, 주택공급의 비탄력성, 지속적인 경제성장 등을 언급했다.

최근, 북유럽 4개국의 주택가격에는 주택 수요와 공급의 요인으로 환원되지 않는, 장기균형 가격을 초과하는 부분이 존재한다는 평가가 일반적이다. 실제로, IMF의 연례협의보고서는 노르웨이와 덴마크의 주택 가격이 과대평가되어 있다고 지적했다. 이를 보다 상세하게 언급하면, 2015년에 노르웨이 전국에서 주택 가격이 40% 과대평가되어 있다고 보고했다. 그리고 덴마크에서는 코펜하겐의 단독주택 가격은 9% 그리고 자가 거주 아파트의 가격은 19% 정도 과대평가되어 있다고 했다. 노르웨이 중앙은행에서 발간된 한 워킹 페이퍼는 2011년 핀란드 주택가격이 경제 펀드멘탈 설명될 수 있는 수준을 20% 상회했다고 언급했다. 끝으로, ESRB 보고서는 스웨덴의 주택가격이 시장에서 과대평가되고 있음을 지적했다. ECB 자료는 24%, IMF 측정방법에 따르면 5.5∼12% 과대평가되어 있다고 한다.

북유럽 4개국의 주택가격은 수요 및 공급 요인으로 환원되지 않는, 과대평가된 부분이 존재한다. 이는 화폐요인으로 설명될 수 있다. 화폐요인으로 인해, 장기균형가격 수준을 초과해서 상승하고 있는 주택가격의 수준은 지속 가능성에 대한 의문과 함께, 가계부채 규모에 대한 우려를 낳고 있다. 실제로 북유럽 4개국에서 가계부채는 거시경제의 안정성에 심각한 위험요인으로 다루어지고 있다. 가계가 무거운 부채부담을 계속 지고 있으면 이는 가계의 소비 수요를 제약하는 요인으로서 국내 경기에 부정적인 요인으로 작용할 수 있다. 더 나아가, 부채부담을 이기지 못하고 도산하는 가계가 증가해 일반적인 현상이 될 경우에는, 가계의 수요가 급격하게 감소해 국내 경제가 불황에 직면할 수 있다. 부동산가격의 폭락으로 건설업, 건설자재를 생산하는 제조업 등 공급측면을 구성하는 산업들이 직접적인 영향을 받고 침체에 빠질 수도 있다. 뿐만 아니라, 가계에 자금을 공급한 금융기관마저도 경영압박 내지 도산의 위협에 처해져 거시경제 전반에 신용경색을 초래할 수 있다.

(1) 주택가격 상승을 설명하는 화폐요인

가계부채 규모 확대와 그에 따른 주택가격 상승을 초래한 화폐요인으로서 가계부채에 적용되는 금리 수준과 모기지 상품의 진화를 언급하고자 한다. 먼저, 북유럽 4개국의 은행, 모기지회사 등을 포함하는 통화금융기관이 가계부채 잔액에 부과하는 대출이자의 월간 평균값(노르웨이의 경우에는 분기 평균값) 추이는 <그림 7>로 나타난다. 2008년 글로벌 금융위기로 대출금리가 크게 상승했으나, 이후 위기 극복과정에서 각 국가의 중앙은행(유로화를 사용하는 핀란드의 경우에는 유럽중앙은행)이 저금리정책기조를 현재까지 유지하면서 가계부채에 적용되는 대출금리의 하락추세도 지속되고 있다.

대출금리의 하락추세 지속으로 인해 가계가 체감하는, 대출 잔액에 대한 이자지급의 부담 또한 감소되고 있다. 이러한 상황이 유지되는 한, 주택가격이 하락할 것이라는 기대가 일반화되지 않는 이상, 가계는 가계부채 증가를 통해 주택을 구입할 유인을 가지게 된다.

자료: Statistics Sweden, Denmark’s National Bank, Statistics Norway, Finland’s Bank

북유럽 4개국에서는 이미 1990년대부터 금융자유화가 이뤄졌다. 이는 가계를 대상으로 보다 많은 자금을 보다 저렴하게 공급할 수 있도록 하는 대출상품 개발을 내포했다. 그리고 이것이 1990년대 금융위기 원인이 되기도 하였다.

최근 북유럽 4개국에서 유행하고 있는 새로운 주택대출 상품은 모기지 기간 동안 이자만 지급하는 거치식 모기지 상품(Interest-only mortgage), 주택의 시장가격과 해당 주택 구입과정에서 발생한 대출 잔액의 차이로 정의되는 주택자산(home equity)을 담보로 신용한도를 설정하는 ‘Home Equity Line of Credit’, 그리고 기간이 연장된 모기지 등이다. 이러한 상품들은 모두 가계의 원리금 부담을 축소하는 대출상품이다.

(2) 가계부채 수준과 참고요인

<그림 8>는 북유럽 4개국의 은행과 모기지론 취급기관이 보유하고 있는 가계에 대한 대출 월말 잔액의 이전 12개월 이동 평균 대비 증가율을 나타내고 있다. 노르웨이 통계청은 2009년 5월 이후의 가계부채 추이를 제공하고 있어 별도 그래프로 표시했다.

스웨덴, 덴마크, 핀란드에서 가계부채의 증가율 추이는, 2008년 글로벌 금융위기 이전 높은 수준을 유지하다가 금융위기를 겪고 나서 증가율이 낮아진다. 위기 극복과정에서는 가계부채의 증가율이 훨씬 제한된 범위 내에서 상승과 하락을 반복하는 패턴을 보여주고 있다.

자료: Statistics Sweden, Denmark’s National Bank, Statistics Norway, Finland’s Bank

OECD 자료에 의하면, 2015년 가처분소득대비 가계부채의 비율은 덴마크 292%, 핀란드 130.1%, 노르웨이 221.8%, 스웨덴 177.8% 이다. 동일 시점 기준 한국의 가계부채 비율이 170%인 점을 고려하면 4개국 중에서 덴마크, 노르웨이, 스웨덴은 한국에 비해 높은 가계부채 비율을 가지고 있다. 실제로 OECD 통계에 의하면, 덴마크가 가계부채 비율이 높은 국가이고 노르웨이는 3위, 스웨덴은 7위 그리고 핀란드는 12위다. 한국은 9위이다.

1995년대비 2015년 가처분소득대비 가계부채의 비율은 덴마크에서 100%p, 핀란드에서 59.1%p, 노르웨이에서 98.4%p 그리고 스웨덴에서 87.6%p 상승했다. 하지만, 최근에는 각국이 거시안전성을 제고하기 위해 시행한 정책들의 영향으로 가계부채의 증가세가 완화되고 있다. 2008년 대비 2015년 가처분소득대비 가계부채의 비율은 덴마크에서 –47.8%p, 핀란드에서 12.9%p, 노르웨이에서 14.5%p, 스웨덴에서 19.4%p 변화했다.

<그림 9> 북유럽 4개국의 가처분소득 대비 가계부채 비율 추이

자료: OECD

가계의 금융자산 보유 정도에 따라 가계부채 규모의 적정성에 대한 판단도 달라진다. 부채 대비 충분한 금융자산, 특히 장기금융자산의 보유는, 주택가격의 등락에 관계없이, 그리고 가계 구성원의 노령화에 큰 영향을 받지 않고 가계가 부채부담을 큰 어려움 없이 감당할 수 있도록 한다. 덴마크, 스웨덴은 가계의 보유 금융자산 규모가 가계부채 규모를 초과하고 있을 뿐만 아니라 생명보험과 연금 등 장기자산이 부동산 대출이 주를 이루는 장기부채 규모를 초과한다. 노르웨이와 핀란드는 자산에서 장기자산이 차지하는 비중이 한국과 비슷하거나 낮지만, 연금이 자산에서 차지하는 비중은 모두 한국에 비해 높다. 이로 인해, 은퇴 이후에도 가계부채의 원리금 상환을 감당하기 위해 주택을 처분할 필요성이 한국에 비해 낮다.

<표 3> 2015년말 기준 북유럽 4개국 및 한국의 가계의 금융자산 및 부채 관련 비율

자료: OECD

상환부담이 가계의 소득에서 차지하는 비중은 가계부채의 절대적 규모만큼 중요하다. 부채의 기간, 금리, 상환조건 등을 반영하는 원리금 상환 규모가 가계의 소득에서 차지하는 비중이 높을수록 소비와 투자 등에 부정적인 영향을 미치기 때문이다. 국제결제은행(Bank for International Settlements: BIS) 자료에 의하면, 4개국 중에서 가계의 원리금상환부담비율(Debt Service to Income Ratio)이 가장 높은 나라는 덴마크였다. 2016년 3사분기 말에 15.9%였다. 그 다음은 14.8%인 노르웨이였고, 스웨덴은 11.2% 그리고 핀란드는 7.1%였다.

4개국의 원리금상환부담비율은 모두 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 가장 높은 수준을 기록하였으나, 이후 저금리정책 등 금융시장 안정화를 위한 정부의 노력으로 하향안정화 추세를 보이고 있다.

<그림 10> 북유럽 4개국의 원리금상환부담비율 추이

자료: BSI

III. 북유럽 4개국의 정책대응

북유럽 4개국이 장기균형가격 수준을 상회하는 부동산가격의 상승과, 이를 뒷받침하고 있는 가계부채의 증가가 초래하고 있는 거시경제의 불안정성을 처리하기 위해 사용한 정책을 다음에서 언급하는 세 가지 종류로 분류해서 살펴보고자 한다.

① 바젤 III 도입: 바젤 III은 2008년 글로벌 금융위기의 경험을 통해, 동일한 금융위기의 재발을 막기 위해서는 단기부채를 기반으로 고위험 고수익 자산을 운영하는 투자은행의 무분별한 행위를 규제할 필요가 있다는 공감대를 기반으로 도입되었다. 바젤 III 도입으로 은행은 자기자본의 질적 강화, 레버리지 비율 도입, 유동성 규제비율 도입 등을 통해 모기지론을 보다 보수적으로 운영하게 됐다;

② 부동산 대출에 대한 금융규제 강화: 일반적으로 부동산가격과 가계부채 조정에 유용한 도구로 알려진 DTI(총부채상환비율, Debt to Income Ratio), LTV(담보인정비율, Loan to Value Ratio), DSTI(총부채원리금상환비율, Debt Service to Income Ratio) 등의 비율을 조정하는 것이다. 참고로. 북유럽 4개국과 우리나라는 서로 다른 DTI 계산법을 적용하고 있다. DTI가 우리나라에서는 (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액)을 연소득으로 나눈 것으로 정의되는 반면, 북유럽 4개국에서는 부채 총액을 연소득으로 나눈 것으로 정의한다.

③ 조세정책: 자가보유 활성화를 위해 취해졌던 조세정책수단의 조정을 통해 주택수요를 억제해 가계부채 증가세를 감소하려는 것이다.

(1) 덴마크

유럽 시스템 리스크 위원회(European Systemic Risk Board)의 평가에 의하면, 덴마크에서 거시안정성을 위협하는 요인은 주거용 부동산 가격과 가계부채다.

덴마크에서 가계부채가 주는 문제는 가계의 신용리스크 보다는 가계부채가 과다한 상황에서 이자율 상승, 실업, 부동산가격 하락 등이 가계부채를 통해 거시경제 안정성에 미칠 위협과 연관 지어지고 있다.

덴마크의 가처분소득 대비 가계부채의 비율은 2015년 말에 292.0%였다. 이는 OECD의 가계부채 관련 조사 대상인 28개국 중에서 가장 높은 비율이었다. 2015년 덴마크 가계부채의 가처분소득 대비 비율은 1995년의 동 비율에 비해 100%p 성장했다. 그러나, 동 비율이 가장 높았던 2008년 혹은 2009년과 비교하면, 47.8%p 감소했다.

덴마크 가계의 총부채상환비율(DTI: Debt to Income ratio)은 263%이다. ESRB에 의하면 세계 최고 수준이라고 한다. 특히 자가보유 가계의 약 25%가 300%가 넘는 DTI 비율을 가지고 있다.

그럼에도 불구하고, 덴마크 가계의 신용 리스크는 제한되어 있다고 판단하도록 하는 근거는 덴마크 가계가 보유한 금융자산, 특히 연금과 생명보험 등 장기자산이 부채 그리고 장기부채보다 규모가 더 크다는 점이다. 2015년 말 기준으로 자산 대비 부채 비중은 69.8% 그리고 장기자산 대비 장기부채의 비중은 73.2%이다.

이러한 상황에 대처하기 위해 덴마크 정부가 취한 조치들을 살펴보자. 바젤 III과 관련하여, 먼저, 경기대응 완충자본비율을 점진적으로 도입하는데, 2015년 0.5% 수준에서 2019년에는 2.5%까지 상승할 예정이다. 국내 시스템적 중요기관 완충자본비율도 도입되어, 2015년∼2019년 기간 동안 점진적으로 1%에서 3% 수준으로 상승할 예정이다. 단기유동성 규제비율인 유동성커버리지비율(Liqquidity Coverage ratio)을 점진적으로 도입할 예정이다. 자본보전완충자본 비율도 도입하여 2.5% 수준으로 규정했다.

부동산 가격과 가계부채와 직접 목표로 하는 금융규제와 관련하여, 덴마크 정부는 위험 모기지론을 여부를 판단하는 지표 구실을 하도록 다섯 가지 지표를 통합해 만든 은행감독의 다이아몬드 (the supervisory diamond for banks)를 강화해 2018년부터 적용할 예정이다. 이에 포함되는 다섯 가지 지표는 ① DTI 125% 미만으로 제한, ② 담보인정비율(LTV: Loan to Value ratio) 100% 미만으로 제한, ③ 금융기관의 대출증가율 20% 미만으로 유지, ④ 금융기관의 유동성 커버리지 비율 50% 초과, ⑤ 상업용부동산에 대한 신용 비중 25% 미만 등이다. 또한, 이와는 별개로 LTV를 95%로 제한하는 조치를 시행했고 원금상환 부담없이 이자만 지급할 수 있었던 대출(interest-only lending)의 신규 발생을 제한했다.

조세 관련 조치로서는, 모기지론에 대해 가계가 부담하는 이자에 대한 소득공제비율을 2016년 33.6%에서 2019년까지 단계적으로 축소할 예정이다. 부연하면, 주택 등 자산 보유에서 발생한 자본 이득에 부과되는 세액이 1인당 50,000 덴마크 크로네, 부부의 경우 합산하여 100,000 덴마크 크로네를 초과하는 경우, 소득공제비율을 매년 점진적으로 축소해 2019년에 25.6%까지 낮출 것이다, 자본 이득에 부과되는 세액이 50,000 크로네 이하인 경우에는, 모기지 이자 금액에 대한 소득공제비율을 축소하지 않을 예정이다.

(2) 핀란드

핀란드에서는 전반적으로 부동산가격수준이나 가계부채 규모의 증가추세가 두드러지지 않는다. 2016년 4분기 주택가격지수는 107.44로 2010년 1분기 대비 8.7%, 2015년 4분기 대비 1.0% 상승하는데 그쳤다. 2015년 가처분소득 대비 가계부채의 비율은 130.1%로 2010년 대비 10.6%p 상승했다.

2002년에는 총부채상환비율(DTI: Debt to Income ratio)이 300%를 초과하는 가구의 비율이 8%에 불과했으나, 2015년에는 전체 가구의 20%, 즉 270,050 가구가 DTI를 300% 이상에서 유지하고 있다. 그리고 이들 가구가 보유한 부채 규모는 전체 가계부채의 절반에 해당한다. 또한, 전체 가국의 5% 즉 65,830 가구는 DTI 비율이 500%를 초과하고 이들의 부채규모는 전체 가계부채의 17%에 해당한다.

그런데, 핀란드의 기존 및 신규 모기지상품의 95%가 변동금리상품이라는 점을 감안하면, 최근 금융환경에서 핀란드의 가계가 심각한 이자율 변동 리스크 상황에 처해 있음을 알 수 있다.

일부 가계의 레버리지 비율이 높다는 사실은, 모기지론 자산을 보유한 금융기관의 건전성이 갑작스런 실업률 증가나 소득 증가추세 감소와 같은 충격에 따른 부동산가격의 변동에 좌우될 수 있음을 의미한다. 이와 같은 이유로 2016년 4분기 주택가격지수가 2015년 4분기 대비 1.0%, 그리고 2010년 1분기 대비 8.7% 정도만 상승했음에도 불구하고 ESRB가 핀란드에 대해 부동산 부문이 거시안정성에 위협이 될 수 있다고 경고를 했다.

이러한 상황에 대처하기 위해 핀란드 정부가 취한 조치들을 살펴보자. 먼저, 바젤 III과 관련하여, 2016년 1월에 핀란드에서 규모가 큰 3개 은행을 국내 시스템적 중요기관으로 지정하고 이들 은행에 대해 완충자본비율 0.5∼2%를 도입하였다. 또한, 단기유동성 규제비율인 유동성커버리지비율(Liqquidity Coverage ratio)을 2017년까지 점진적으로 도입할 예정이다. 2015년 1월에는 2.5% 수준의 자본보전완충자본 비율도 도입하였다.

가계의 부동산 대출을 겨냥한 직접적인 금융규제 조치와 관련하여, 핀란드에서는 LTI, DTI, DSTI 등의 조정은 법률 개정사항으로 핀란드 금융감독기관의 권한 밖에 있다. 이와 같은 제도적 환경에서 핀란드 금융당국은 LTV를 90%(최초 주택구입자에게는 95%)로 제한하는 법률의 개정작업을 완료하여 2016년 7월부터 시행하고 있다. 바젤 II에 의한 내부등급법(Internal Ratings Based Approach: IRB Approach)을 이용해 대출자산의 신용위험가중치를 산출하는 금융기관에게, 주택구입대출에 대해서는 금융기관별로 최소 10% 위험가중치를 적용하도록 하는 조치가 2017년 7월 1일부터 시행되고 있다.

조세 측면에서도, 핀란드 정부는 2016년 11월 기준으로 55%인 모기지론에 대해 가계가 부담하는 이자에 대한 소득공제비율이 2019년에 25%에 도달할 때까지 단계적으로 축소할 예정이다. 참고로, 모기지론에 대해 가계가 부담하는 이자에 대한 소득공제비율은 2010년까지는 100%였다.

(3) 노르웨이

노르웨이의 경우에는 주거용 부동산 가격 상승과 이에 수반되는 가계부채의 증가가 거시안전성에 큰 위험요인으로 주목받고 있다. IMF는 2015년 말 기준으로 노르웨이 주택가격의 40% 정도가 장기의 주택 수요와 공급 요인을 반영하는 균형 수준으로부터 과대평가된 것으로 추정했다.

노르웨이의 가처분 소득 대비 가계부채의 비율은 2015년에 221.8%인데 이는 OECD 조사에 의하면, 덴마크, 네덜란드에 이어 3번째로 높은 비율이다. 2015년 비율은 1995년 수준과 비교하면 98.4%p 그리고 2010년 수준과 비교하면 9.9%p 증가했다.

가계부채의 심각성은 DTI비율별 가계의 분포를 통해서도 나타낼 수 있다. DTI 비율별 가계의 분포 추이를 보면, DTI 비율이 200% 이상이 가계의 비중은 2015년 32.5%로 10년전인 2005년에 비해 8.6%p 증가했다. 세분했을 때, 비중이 가장 크게 증가한 가계는 DTI비율이 300∼400%인 그룹(3.4%p)이다. DTI 비율이 200∼300%인 그룹에 속하는 가계의 비중은 2.1%p, DTI 비율이 400∼500%인 그룹에 속하는 가계의 비중은 1.7%p, 그리고 DTI 비율이 500% 초과하는 그룹에 속하는 가계의 비중은 1.4%p 증가했다. 2015년 기준으로 DTI비율별 분포에서 가장 많은 수의 가계가 포함된 그룹은 전체 가계의 33.4%가 속한 DTI 비율이 100% 미만인 그룹이다.

<그림 11> 노르웨이 가계의 DTI비율별 비중 추이

자료: Statistics Norway

시장가격이 장기균형 수준을 벗어나 과대평가되는 정도가 증가할수록 주택가격의 조정 가능성은 커지는 것이 일반적이다. 노르웨이 가계의 금융자산, 특히 장기금융자산 규모를 감안하면, 주택가격 하락이 가계의 파산을 초래할 가능성은 제한되어 있다고 판단된다. 다만, 주택가격 하락이 마이너스의 부의 효과를 통해 가계의 소비수요를 위축시키고 이것이 거시경제 침체와 실업증가를 초래하면, 가계의 파산과 금융기관 도산 그리고 경제위기가 발생할 수도 있다.

가계부채를 다루기 위해 노르웨이 정부의 조치들을 살펴보자. 먼저, 바젤 III와 관련된 것으로서, 차주의 신용리스크를 내부등급법에 의해 평가할 때 사용하는 매개변수인 부도시손실률(Loss Given Default; LGD)과 부도확률(Probability of Default; PD)을 강화해, 모기지론에 대한 평균 위험 가중 자산의 비율을 10∼15%에서 20∼25%로 상승하도록 하는 조치를 취할 예정이다. 또한, 노르웨이에서 규모가 큰 3개 은행을 국내 시스템적 중요기관으로 지정하고 이들 은행에 대해 2%에 해당하는 완충자본비율을 추가했다. 그리고 모든 은행에 대해 시스템 리스크 완충자본비율 3%를 부가했다. 경기대응 완충자본 비율도 도입했는데 이 비율은 분기마다 수정될 수 있는데, 2016년 6월 30일부터는 1.5%가 적용되고 있다. 2.5% 수준의 자본보전완충자본 비율도 도입했다. 끝으로, 노르웨이 자국 통화 단위 외에도 통화금융기관의 주요 자금조달 통화인 유로화와 달러화 등에도 유동성커버리지비율(Liquidity Coverage ratio)을 설정해, 국내 시스템적 중요기관에 대해서는 2016년부터 그리고 여타 통화금융기관에 대해서는 2017년 말부터 적용하도록 했다.

가계의 부동산대출을 직접 조절하기 위한 조치로서, 노르웨이 금융당국은 LTV를 85%로 제한하는 가이드라인을 2011년 12월부터 시행했고 2015년 7월부터는 규정으로 변경해 시행하고 있다. LTV가 70%가 넘는 경우에는 매년 동비율이 매년 2.5% 감소하도록 원금균등상환 혹은 원리금균등 상환을 요구하고 있다. 모기지론 기간 동안은 이자만 지불하고 원금은 만기에 일시상환하는 모기지 상품에 대해서는 LTV 상한선이 70%에 설정됐다. 모기론 신청이 있을 때, 은행은 신청 가계에 대한 주택 구입능력 테스트를 의무적으로 해야 하는데, 2011년 12월부터 감독기관은 은행이 주택구입능력 테스트 시에 적용하는 이자율에 5%p를 추가하도록 가이드라인을 설정했다.